Можно ли продать льготную квартиру

Содержание

Продажа квартиры с непогашенным льготным кредитом. Алгоритм подготовки к сделке от Авангард Недвижимость

Можно ли продать льготную квартиру

Мы накопили приличный опыт в проверке объектов, поэтому запускаем новую рубрику под тегом “Примеры сделок”.

В ней мы будем рассказывать о наиболее интересных и сложных сделках, которые были совершены с нашей помощью.

А также о сделках, которые не состоялись из-за того, что были выявлены серьезные основания для отказа проведения сделки. Это позволило покупателям избежать судебных споров и проблем с приобретенной недвижимостью. 

В первой статье рубрики речь пойдет о распространенной при продаже недвижимости ситуации – продаже квартиры с ипотекой банка и непогашенным льготным кредитом.

После периода активного строительства квартир с привлечением льготного кредита, вспомним тот же район “Каменная горка”, сделки с такими объектами не  редкость.

В нашем агентстве разработаны алгоритмы проверки и проведения таких сделок, которые сэкономят ваши силы и время для более приятных вещей, чем хождение по различным инстанциям.

Итак, объекты, построенные с привлечением льготного кредита, могут быть проданы только после истечения срока запрета на продажу – это 5 лет после полной выплаты льготного кредита. Однако, существуют предусмотренные законодательством основания для снятия этого запрета. 

Ситуация

Клиент обратилась за помощью в продаже квартиры, построенной с привлечением льготного кредита. Цель продажи – улучшения своих жилищных условий. На момент обращения к нам, у клиента уже имелся неудачный опыт обращения в государственные органы. Известно, что клиент является собственником квартиры и владеет ей с 2013 года. Иная, необходимая для проверки информация, отсутствовала.

Рассмотрим процесс подготовки сделки и точки контроля юридической истории объекта.

При подготовке сделки проанализирована следующая информация (не полный перечень):

  • Основание возникновения либо перехода права собственности;
  • Наличие обременений, запретов;
  • ФИО и даты рождения проживавших лиц;
  • Даты и адреса выбытия проживавших лиц; 
  • Наличие зарегистрированных в квартире индивидуальных предпринимателей, частных унитарных предприятий;
  • Наличие действующего договора найма; 
  • Лишение и ограничение дееспособности лиц, дававших согласия как сособственники.
  • Задолженности по коммунальным платежам, электричеству, телефону. Показания счетчиков учета воды, электричества и газа.

Результаты проверки

Выявлено, что квартира была построена супружеской парой по договору долевого строительства. Введена в эксплуатацию по заявлению в 2013 году. Так как объект был приобретен в период брака и брачный договор между супругами не заключался, квартира являлась совместно нажитым имуществом. Это значит, что распоряжаться объектом супруга, то есть наш клиент, может только с согласия своего мужа.

При проверке были выявлены ограничения перед заключением договора купли-продажи – непогашенный льготный кредит. Приобреталась квартира с привлечением льготного кредита в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.01.

2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений». Перед продажей квартиры этот кредит необходимо было погасить.

До момента полного расчета с банком квартира находилась под ипотекой.

Таким образом, у данной квартиры имелся запрет, как на продажу из-за льготного кредита, так и из-за ипотеки банка – залогодержателя. Для совершения будущей сделки необходимо было снять эти запреты. 

Собственник до обращения в наше агентство, посоветовавшись со знакомыми и почитав форумы, доверилась информации, что исполнительный комитет дает разрешение на продажу всем обратившимся. 

Она самостоятельно подала заявление в местный исполнительный комитет, чтобы получить разрешение на снятие ограничения на продажу своей квартиры. В качестве основания на снятие запрета было выбрано улучшение жилищных условий через договор долевого строительства. В результате, был получен отказ в досрочном снятии запрета на продажу квартиры.

Администрация района руководствовалась такой логикой: объект недвижимости только строится, еще не создан, следовательно, улучшения условий нет. То, что строится объект больший по площади и лучших потребительских свойств, а дом находится на этапе сдачи – аргументом не стало.

Хотя в нашей практике были случаи, когда Администрация района давала согласие на продажу при улучшении жилищных условий путем долевого строительства.

С этим результатом наш клиент и ее супруг обратились к нам.

Проанализировав все возможные основания по перечню, мы посоветовали не терять время на оспаривание решения местного исполнительного комитета, а подать новое заявление.

В качестве основания для снятия ограничения мы предложили указать переезд в другую местность. Семья переехала за город на период долевого строительства, заранее готовясь к продаже своей старой квартиры. 

Документы были поданы. В исполнительном комитете со всей строгостью решили проверить, имеет ли на то основание продавец.

Были запрошены справки из государственных учреждений о том, что ребенок ходит в местную школу. Из-за переезда дети меняли место обучения, но эта процедура была затянута.

События происходили в разгар летних каникул. Подключив все ресурсы, необходимые справки из школы были получены.

Хотим сделать отступление, чтобы объяснить, в чем состоит специфика получения согласий исполкомов на продажу “льготных” квартир. Законодательством предусмотрена возможность снятия 5-летнего запрета на продажу при наличии уважительных оснований.

 Часть оснований прямо указана в соответствующем Указе Президента: развод, смерть одного из собственников, смена места жительства и т.д. Ключевое слово тут “уважительных”, и степень  “уважительности” оснований определяет каждый конкретный исполком или администрация района, исходя из законодательства и собственной устоявшейся практики.

Поэтому разные администрации районов, при общей схожести подхода, проявляют разную требовательность к пакету документов, необходимых для получения согласия. Почти все сделки проходят в дефиците времени, зачастую нет возможности повторно подать пакет документов. Пропущенный срок может легко стоить сделки.

У покупателя может истечь срок использования одобренного кредита, какая-то из сторон не может или не готова давать дополнительное время, или покупатель спешит совершить сделку в срок и дает при этом за квартиру хорошую цену.

Здесь на первый план выходит знание практики конкретной администрации района и искусство взаимодействия с инстанциями при получении всех документов в сжатые сроки. Это составляет большой объем работы специалистов “Авангард Недвижимость” в подобных сделках.

Решение

В данном случае основание для снятия запрета на продажу было найдено. По согласованию с собственником квартиры, мы предприняли следующие меры по устранению препятствий к совершению будущей сделки:

  1. Погашен льготный кредит и получена справка из банка. 
  2. Снята ипотека банка в БТИ. Получено свидетельство о государственной регистрации с пометкой, что ипотека снята.
  3. Получены документы для предоставления в местную администрацию района, подтверждающие смену места жительства. 

В результате, продавцы квартиры с нашей помощью получили разрешение на совершение сделки от местной администрации и сняли ипотеку банка. То есть смогли решить свой вопрос, избежав самостоятельной процедуры снятия всех запретов и утомительного хождения по необходимым инстанциям. 

Кроме того, были собраны другие необходимые к сделке документы. Покупатели, заказавшие услугу по проверке, приобрели объект без рисков оспаривания права собственности. Ответственность агентства за сделку была застрахована на всю сумму.

Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в соцсетях, возможно, она пригодится вам в будущем!

Хотите продать квартиру, построенную с привлечением льготного кредита? Мы расскажем как! Для консультации оставьте заявку в форме ниже или позвоните по номеру: +375 29 105 61 61

Источник: https://avangard-n.by/articles/prodazha-kvartiry-s-nepogashennym-lgotnym-kreditom.html

Новости

Можно ли продать льготную квартиру

Вопросы порядка и условий отчуждения  квартиры, приобретённой (построенной) с привлечением льготного кредита, решаются в соответствии с нормами Указа Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» (далее – Указ № 13).

Отчуждение такой квартиры, приобретённой с привлечением льготного кредита не допускается до полного его погашения! (подп.1.18 п.1 Указа №13).

Единственно возможным способом продать, обменять или подарить такую квартиру является досрочное погашение льготного кредита.

НО! Следует учитывать, что в течение 5 летс момента досрочного погашения кредита действует ограничение – такую квартиру возможно продать только соответствующему районному, городскому исполнительному и распорядительному органу, местной администрации!

Однако из каждого правила есть исключения.

Так, продажа квартиры иным лицам до истечения 5-летнего срока с момента досрочного погашения льготного кредита возможна только при соблюдении следующих условий:

1)отказ районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации в покупке квартиры, построенной с привлечением льготного кредита;

2)получение разрешения исполнительного и распорядительного органа, местной администрации на продажу квартиры, построенной с привлечением льготного кредита.

Такое разрешение выдается:

– в случае улучшения жилищных условий путем строительства или приобретения жилого помещения большей площади,

– в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника).

По истечении 5 лет со дня досрочного погашения льготного кредита отчуждение квартиры может осуществляться на общих основаниях.

P.S. Нормы подп.1.18 п.1 Указа № 13 имеют обратную силу (ч.4.12 Указа № 13), поэтому указанные ограничения распространяются на все жилые помещения, построенные (приобретенные) с использованием льготных кредитов, в том числе полученных по кредитным договорам, заключенным до вступления в силу Указа № 13, т.е. до 06.01.2012!

Принятие решения о разрешении отчуждения осуществляется местными исполкомами (администрациями районов) в порядке, предусмотренном подп.1.1.2 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 26.03.2010 №200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами по заявлениям граждан»

Документы и (или) сведения, представляемые гражданином при обращении:

1. заявление;

2. паспорта (иные документы, удостоверяющие личность) супруга (супруги) и всех членов семьи, совместно проживающих с собственником (зарегистрированных в квартире);

3. письменное согласие супруга (супруги) и всех совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с собственником (зарегистрированных в квартире) (дают лично при подаче документов или нотариальное согласие при невозможности личного присутствия);

4. технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;

5.  справка ОАО “АСБ Беларусбанк” о погашении задолженности по кредиту; 

6. документы, подтверждающие основания отчуждения жилого помещения. Вот здесь остановимся поподробнее:

при улучшении жилищных условий – это может быть договор с застройщиком о долевом строительстве или приобретении жилищных облигаций либо предварительный договор о намерениях приобретения жилья большей площади на вторичном рынке, а так же правоустанавливающие и технические документы на него (при их наличии). Р.S. иногда требуют присутствие собственника, приобретаемого взамен,  жилого помещения:)

при переезде в другую местность – предварительный договор о намерениях приобретения жилого помещения в другом населенном пункте или документы подтверждающие право собственности или регистрации по месту жительства в другом населенном пункте, документы, подтверждающие  трудовые отношения с нанимателем в другом населенном пункте.

Пример из практики: Отчуждалась квартира в Минске, основное место работы сохранялось в Минске, основание – переезд в Логойский район в приобретаемый жилой дом. Представители уполномоченных органов затребовали дополнительные документы, подтверждающие физические возможности супругов добираться ежедневно до места работы  – водительские удостоверения:)

расторжение брака – свидетельство или решение суда;

7.  справка с места жительства и составе семьи;

8.  копия лицевого счета на жилое помещение (не обязательно, но  лучше представить);

9. согласие (отказ) органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, построенного (реконструированного, приобретенного) с привлечение льготного кредита, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника.

Плата за рассмотрение такого заявления не взимается!


Срок рассмотрения заявления – 15 дней! (может быть продлен при необходимости запроса в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций на 1 месяц.)                                                                                                 

Принятое решение бессрочно!

Постаралась привести в указанном списке исчерпывающий перечень документов, требований  и пожеланий уполномоченных служб и некоторые интересные примеры из личной практики.

Некоторые документы не являются обязательными, но лучше пускай они будут в наличии для целей экономии вашего времени.

В этой же связи со всех документов рекомендую снять копии, которые специалист заверит на месте, а оригиналы останутся у вас.

Гребенева Юлия – риэлтер АН “7 этажей”.

Источник: https://an7.by/news/987/

“Как продать квартиру, построенную с господдержкой?» и «Можно ли купить участок в рассрочку?» Юристы и риэлтеры ответили на вопросы белорусов

Можно ли продать льготную квартиру

Интересный вопрос задала наша читательница Ангелина. Со слов женщины, лицевой счет на оплату ЖКУ разделили без заявления собственников. Изначально лицевой счет был один, а в июле 2020 года семья получила три: «Здравствуйте! Приватизированная квартира находится в собственности 3 человек (мама, папа, сын).

Извещение об оплате коммунальных услуг до июля 2020 г. приходило одно на квартиру. С июля 2020 вместо одной жировки стали приходить три. Создано 3 лицевых счета на каждого собственника. Никаких заявлений на раздел лицевых счетов ни один из собственников не подавал.

Подскажите, насколько законным является данное принудительное разделение счетов? Существует ли механизм объединения лицевых счетов?»

Отвечает юрист, риэлтер АН «Этажи» Дмитрий Хмыль:

— На основании лицевого счета начисляются платежи за коммунальные услуги и пользование жилым помещением. Он открывается после заключения:

  • договора на техническое обслуживание, если квартира частная;
  • договора найма, если квартира государственная.

На величину размера коммунальных услуг количество лицевых счетов (один или несколько) никак не влияет.

Изначально необходимо отметить, что в законодательстве Республики Беларусь юридического понятия как разделение лицевого счета или его объединения не существует. Если речь идет о государственном жилье, то данная процедура (разделение или объединение лицевого счета) определяется внесением изменений в договор найма жилого помещения.

В случае если квартира находится в частной собственности, то лицевой счет открывается, как указано выше после заключения договора на техническое обслуживание, и данная процедура (разделение или объединение лицевого счета) определяется, находится ли жилое помещение в собственности одного собственника или находится в общей долевой собственности.

Если находится в собственности одного собственника, то разделить лицевой счет нельзя.

В тех ситуациях, когда жилое помещение находится в общей долевой собственности, для разделения лицевого счета необходимо изначально выделить долю каждого участника в данном жилом помещении. Сделать это можно по нотариально заверенному соглашению между собственниками о выделении им долей.

Отдельный лицевой счет в частном жилом помещении можно открыть как на изолированную комнату, так и на отдельное количество метров, положенных каждому собственнику.

Однако если другие собственники не согласны на разделение лицевого счета или возник спор о размере долей, спор придется решать только в судебном порядке.

Получив жилое помещение, например, в наследство или в результате приватизации, собственники должны обратиться в ЖЭС (или РСЦ) для перезаключения договора на техническое обслуживание.

На практике, зачастую юрист ЖЭС (или РСЦ) уточняет, будут ли они разделять лицевые счета. Если будут, то это оформляется автоматически.

Если собственники сообща решают оставить счет на ком-то одном, то должны написать заявление.

Почему у Вас разделили лицевые счета и почему именно сейчас, сказать сложно. Рискну предположить, что возможно в связи с подготовкой взимания оплаты коммунальных услуг с граждан не занятых в экономике (то есть, так называемых «тунеядцев»).

В данной ситуации Вам необходимо письменно обратиться в ЖЭС (или РСЦ) с целью получения ответа, на каком основании Вам разделили лицевые счета. В случае отрицательного ответа обращаться в суд или вышестоящий орган.

Что касается механизма объединения лицевых счетов, то повторюсь, что в законодательстве Республики Беларусь юридического понятия как объединения лицевых счетов не существует.

Так как когда жилое помещение находится в общей долевой собственности, для разделения лицевого счета необходимо изначально выделить долю каждого участника в данном жилом помещении, то, следовательно, для объединения лицевых счетов необходимо объединить доли, то есть необходим один собственник.

Но в любом случае если Вы хотите один лицевой счет Вам изначально необходимо добиваться признания неправомерным решения ЖЭСа (или РСЦ) о разделении лицевых счетов.

Аукцион по продаже земельных участков

Еще один вопрос о покупке земли касался приобретения участка с аукциона. Пользователь под ником nemur_off спрашивает: «Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. Может ли человек (по генеральной доверенности) участвовать в аукционе, и приобрести участок на меня?»

Отвечает адвокат Минской городской коллегии адвокатов Александр Солопов:

— Доброго дня! Спасибо за вопрос. Такое приобретение не противоречит действующему законодательству. Вместе с тем, могут возникнуть затруднения, если такого рода полномочия особо не оговорены в доверенности.

По моему мнению, если доверенность содержит формулировку «приобретать на мое имя земельные участки и иные объекты недвижимости, уплачивать соответствующие суммы, обращаться от моего имени за государственной регистрацией перехода (возникновения) права собственности» (не точная формулировка, а общий смысл). Рекомендую, для перестраховки, свериться с организаторами аукциона.

Источник: https://realt.by/news/article/28390/

Жильё в тягость. Как сейчас продать ипотечную квартиру

Можно ли продать льготную квартиру

Крупные банки начали снижать ипотечные ставки. Теперь взять жильё в кредит можно всего под 6,5% годовых.

В результате о продаже ипотечных квартир задумались не только те, у кого возникли сложности с деньгами.

Часть заёмщиков думает, а не выгоднее ли продать нынешнее жильё, а затем оформить новую ипотеку под более низкий процент. Тем более, когда риелторы стали прогнозировать резкое снижение цен на новостройки.

На самом деле не всё так просто.

Думаю, что сейчас не самый лучший вариант для продажи ипотечной квартиры, равно как и продажи недвижимости в целом, за исключением, наверное, загородной недвижимости, которая пользуется повышенным спросом в некоторых регионах страны, — рассказал управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский.

Юрист полагает, что целесообразнее вступить в переговоры с банком о реструктуризации кредита. Нет гарантии, что продажа ипотечной квартиры сейчас будет эффективным решением. Финансовые потери могут быть значительно выше ожидаемых выгод.

Сама по себе мысль, может быть, и интересная, но при более подробном рассмотрении выглядит она, мягко говоря, странно.

Покупатель приобрёл квартиру в кредит, гасил какое-то время ипотеку, выплачивал проценты банку, а выплаты по процентам самые большие в первые несколько лет кредита.

Какой смысл пересаживаться с одного стула на другой, такой же, — рассуждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

По мнению специалиста, если в данный момент нечем платить кредит, стоит подать в банк заявление о предоставлении каникул.

Гарантии того, что заёмщику удастся быстро найти работу, тем более с таким же доходом, нет.

С меньшим окладом кредит могут просто не выдать, плюс программа субсидирования всё равно так или иначе ограничена определённой денежной суммой, которую государство выделяет для этих целей.

Эксперт рынка недвижимости считает, что лучше не горячиться и остаться при своих, чем рискнуть и потерять приличное количество денег.

Фото © ТАСС / Петр Ковалев

Однако главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман считает, что продать заложенную квартиру, если нет возможности платить по ипотеке, хороший вариант. Его стоит рассматривать, чтобы избежать риска столкнуться впоследствии со штрафными санкциями, судебными процедурами и издержками, продажей квартиры с торгов по низкой цене и прочими проблемами, которые грозят неплательщикам.

Если же есть возможность делать платежи, то ответ не так однозначен. Здесь много индивидуальных нюансов — стоимость квартиры, остаток задолженности по ипотеке, существующая ставка и прочее.

Вероятнее всего, летом цены недвижимости, особенно на “вторичке”, снизятся из-за уменьшения платёжеспособного спроса при сокращении доходов.

Так было, например, после кризиса 2014 года, — сказал Марк Гойхман.

Первичный рынок если и просядет в ценах, то меньше, он будет во многом поддержан льготной ставкой по ипотеке в 6,5% с госсубсидиями. Об этом тоже говорит опыт 2015–2016 годов.

Ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский считает: если ипотека взята недавно, а квартиру возможно продать, чтобы общий результат был или в плюс, или около нуля, стоит задуматься об этом.

Высока вероятность, что ЦБ РФ продолжит снижать ключевую процентную ставку, на этом фоне пойдут вниз ипотечные ставки. При этом не исключено, что и цены на жильё пойдут вниз. Спрос может резко сократиться на фоне текущего кризиса, — полагает эксперт.

Управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский отметил, что особенность продажи ипотечной квартиры заключается в получении согласия банка на такую продажу. Без согласия банка продать жильё не удастся.

Юрист считает, что наиболее реальными будут несколько способов продажи ипотечной квартиры.

В первом случае продавец квартиры находит покупателя и получает согласие банка на продажу жилья. В таком случае в условиях договора купли-продажи квартиры указывается, что часть денежных средств от продажи квартиры идёт на погашение ипотечного кредита непосредственно в банке, а оставшаяся сумма поступает в распоряжение продавца.

В практике наиболее распространён первый вариант продажи ипотечной квартиры, —говорит Владислав Варшавский. — В этом случае мы не рассматриваем вариант, когда у должника есть денежные средства, чтобы полностью погасить ипотечный кредит досрочно.

Второй вариант заключается в том, что в кредитном договоре меняется сторона должника. Вместо старого должника стороной кредитного договора становится новый. Собственником квартиры при этом становится новый должник. Для реализации такого варианта также требуется согласие банка.

Эксперт напоминает, что для успешной продажи ипотечной квартиры продавцу надо очень тщательно произвести расчёт: какие деньги уйдут в банк, а какие останутся у продавца. Такой подход позволит продавцу понять, хватит ли ему оставшихся денег, чтобы приобрести какую-то иную квартиру.

Источник: https://life.ru/p/1319889

Как продать кредитную квартиру: льготная ипотека, военная ипотека и другие вопросы

Можно ли продать льготную квартиру

Многие обладатели ипотечного жилья убеждены в невозможности его продажи до полной выплаты кредитного долга. Это не совсем точное суждение. Такая сделка несколько сложна, но вполне осуществима, хотя характеризуется определенными нюансами. Давайте разберемся в них.

статьи:

Почему стремятся продать квартиру с кредитом?

Казалось бы, став обладателем долгожданного жилья, пусть даже с помощью кредитных средств, все идет прекрасно. Остается лишь делать выплаты по долговым обязательствам и наслаждаться жизнью. Однако не следует забывать о долгосрочности ипотечных займов. За 10-20 лет многое может произойти.

Вот перечень наиболее частых причин:

  • Кардинально изменился уровень дохода заемщика. Например, он утратил финансовую способность нести кредитное бремя.
  • Возникла надобность в приобретении более просторного жилья – увеличился состав семьи.
  • Человек по тем или иным причинам переезжает в другой городской район (город, страну).
  • Вполне распространенный повод продажи – реализация строящегося жилья для получения дохода. Если заемщик покупает квартиру на первом этапе строительства, то на момент ввода в эксплуатацию цена такого объекта значительно возрастает. В данном случае прибыль продавца может перекрыть ипотечные расходы. В общем на ипотеке вполне можно заработать.

Как видим, обстоятельства финансового или иного плана диктуют свои условия.

Продажа квартиры по ипотеке только с банковского согласия

Банковская структура в обязательном порядке дает свое согласие на реализацию залогового объекта (или не дает).

Кредитор находится в двояком положении:

  • У банка есть несомненный интерес в закрытии кредита. Поэтому препятствовать нецелесообразно. Особенно, когда у заемщика нет возможности выплачивать долг.
  • Разрешая продать залоговый объект, кредитная организация недополучает прибыль от процентов за выданный кредит.

Заемщикам к сведению. Если в кредитном договоре есть пункт, разрешающий продажу обремененного жилья, банк не имеет права на отказ. Во избежание злоупотреблений кредиторы предусматривают штрафные санкции и разнообразные комиссионные сборы.

Бывают случаи, когда долгие раздумья о продаже ипотечной квартиры оборачиваются для заемщика судебными тяжбами.

Допустим, если нет средства для ежемесячных выплат и отсутствует перспектива решения проблемы, лучше сразу решать вопрос кардинально – продавать жилье, не дожидаясь судебного иска.

В данном варианте размер банковских штрафов при «досрочной» продаже значительно меньше вероятных последствий.

Можно ли продать квартиру в кредите за максимально короткий срок?

Самый простой и быстрый способ продажи кредитного жилого объекта – получение потребительского кредита. Это позволит погасить ипотечную задолженность, снять обременение с залоговой квартиры и продать ее.

Есть и другой способ – предложить банку иной залог, если заемщик располагает равноценным объектом. Иными словами, необходимо найти недостающую сумму на погашение долга или предложить в качестве залога равноценную замену.

В любом случае банк уведомляется о намерении клиента продать кредитную квартиру.

К досрочному погашению можно привлечь покупателя. Задача сложная, но вполне осуществимая. Хотя эта схема для вторичного рынка почти нереальна. С одной стороны, отпугивает обременение, с другой – множество юридически чистых альтернативных предложений.

Как правило, «досрочный» путь применяют к ипотеке на строящееся жилье. Спрос на новостройки достаточно велик. Потенциальных покупателей привлекают дома в благоустроенных районах с хорошей планировкой. Поэтому свободную квартиру на завершающем этапе строительства найти трудно. Тем боле, если застройщик добросовестный.

Схема действий в общих чертах:

  • Заемщик-продавец сам находит покупателя или поручает банку его поиск (за определение вознаграждение и по более низкой стоимости).
  • С покупателем заключается нотариально заверенное дополнительное соглашение. Он предоставляет аванс в размере оставшейся задолженности.
  • Ипотека закрывается.
  • Обременение с квартиры снимается.

Далее все по обычному плану: посещение регистрационное палаты, переоформление договора о долевом строительстве или оформление договорных отношений о продаже объекта. Остаток средств (если таковые будут после выплаты ипотечного долга и комиссий) достаются продавцу.

Внимание. Рассмотренные выше способы применяются в том случае, если покупатель располагает суммой равной стоимости квартиры в полном объеме.

Можно ли продать квартиру, купленную в кредит, покупателю-заемщику?

Такой способ нельзя исключать.

Главное предварительно выяснить два нюанса у покупающей стороны:

  • Размер собственных накоплений. Он должен соответствовать размеру долга продавца.
  • Размер одобренного кредита. Его величина важна для выплат оставшейся части.

Если оба условия удовлетворяют требованиям, будущий клиент банка вполне подходит на роль покупателя.

Какие шаги предпринимаются заемщиком-продавцом:

  • Банк уведомляется о досрочном погашении долга.
  • Оформляется предварительная договоренность для передачи задатка.
  • Продавцом погашается долг перед банком. Сотрудник банка выдает документы, подтверждающие выполнение ипотечных обязательств.
  • С квартиры снимается обременение. Процедура выполняется Регистрационной палатой на протяжении трех дней после обращения продавца и банковского представителя.
  • Продавец собирает документацию для кредитора покупаемой стороны (перечень документов уточняется в конкретной банковской структуре) и передает ее покупателю, который подает документы в свой банк на одобрение и оформление ипотечного договора.
  • Если одобрение получено, составляется и регистрируется договор о купле-продаже.
  • Банк покупателя выплачивает продавцу остаток. Варианты оплаты оговариваются предварительно: посредством перевода денег на счет или через ячейку банка.

Таким образом, продавая обремененную квартиру, один человек избавляется от долгов по ипотеке, а другой становиться обладателем жилья и кредитного долга.

Можно ли продать квартиру с льготным кредитом?

На льготную ипотеку вправе претендовать граждане, относящиеся к определенным категориям – социально незащищенным (включая военных, учителей и так далее), малообеспеченным, многодетным или молодым семьям. В общем это те, кто нуждается в улучшении условий жилья, но не имеет возможности выплачивать обычный кредит.

Льготный вид ипотеки предполагает предоставление более лояльных условий заемщику за счет следующих факторов:

  • Снижения процентной ставки.
  • Субсидирования части приобретаемых квадратных метров.
  • Продажи госжилья по низкой цене.

То есть, к реализации льготной ипотечной программы финансово подключается государство, а банки присоединяются к участию в проекте, привнося в них дополнительные пункты (увеличивая ипотечный период, снижая ставку при определенной сумме первого взноса и так далее).

Так или иначе льгота предоставляется конкретному лицу, предоставившему документальное подтверждение своего права на получение ипотечной привилегии. Поэтому продажа такой квартиры без погашения долга невозможна.

Конечно, есть исключения, но это частные случаи рассматриваются в индивидуальном порядке.

Как военному продать квартиру, построенную по льготному кредиту?

Военную ипотеку относят к одному из видов льготных (социальных) кредитов. Для военных разработана особая система ипотечных накоплений (НИС).

В данном случае передача покупателю жилья с обременением в принципе невозможна. Залогом владеет не только кредитор, но и Министерство обороны. Значит, возникает потребность в потребительском займе. Эти средства пойдут на ликвидацию долга.

Основные пункты реализации объекта выглядят так:

  • Уведомление банка и Росвоенипотеки о планируемой продаже.
  • Подача рапорта на повторное получение свидетельства об участии в НИС (если до 45 лет осталось еще 3 года и более). Этот шаг лучше не откладывать. Вторичное участие заведомо уменьшаем сумму ипотеки – очень сильно влияет возрастной критерий.
  • Уточнение суммы долга.
  • Погашение долговых обязательств.
  • Поиск покупателя.
  • Получение документа на снятие обременения.
  • Получение свидетельства на собственность.

Для дальнейшей продажи применяется обычная схема.

сюжет расскажет, как продать ипотечную квартиру

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-prodat-kreditnuyu-kvartiru-lgotnaya-ipoteka-voennaya-ipoteka-i-drugie-voprosy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.