Найм жилья это

Содержание

Что такое коммерческий найм жилого помещения?

Найм жилья это

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Коммерческий найм жилого помещения является одним из законных вариантов предоставления недвижимости для временного проживания. Указание на коммерческий характер данного вида договора не подразумевает наличие между сторонами предпринимательских отношений, а свидетельствует о возможности устанавливать возмездный характер проживания для временных жильцов.

Что это такое

Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих порядок оформления договора коммерческого найма. По этой причине контрагентам необходимо использовать требования, установленные в главе 35 ГК РФ, за исключением нормативных правил, прямо относящихся к найму жилфонда социального использования.

Под наймом статья 671 ГК РФ подразумевает предоставление нанимателю и членам его семьи недвижимого объекта во временное пользование. Договор коммерческого найма жилого помещения носит возмездный характер, на это прямо указывает ст. 671 ГК РФ. Можно выделить особенности данного вида соглашений:

  • наймодателем может выступать законный владелец (собственник) или уполномоченное им лицо;
  • нанимателем жилья по договорам данного типа может являться только физическое лицо, так как организациям любых форм собственности такие объекты могут передаваться во временное пользование на основании аренды;
  • целевым назначением данного вида правоотношений является использование недвижимости только для проживания граждан, ведение предпринимательской или производственной деятельности в жилых помещениях не допускается.

Наличие права собственности на жилую недвижимость предоставляет весь комплекс полномочий по распоряжению недвижимостью, в том числе путем оформления договора найма. Иные владельцы жилья (например, наниматели) не обладают правом распоряжения, поэтому лишены возможности использовать квартиру для найма сторонним лицам.

Как заключить договор

Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.

Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:

  1. изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
  2. помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
  3. в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).

Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.

Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:

  • предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
  • срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
  • размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
  • состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
  • состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
  • иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).

Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется.

Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра.

Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения

Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.);
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
  • договор коммерческого найма и акт приема передачи.

При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Использование жилья

В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.

Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:

  • использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
  • обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
  • своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.

Помимо этого, установлен прямой запрет на проведение строительных работ по перепланировке и переустройству жилья, это можно сделать только с согласия наймодателя.

Поскольку в содержании договора найма обязательно указывается перечень субъектов, приобретающих возможность пользования жилой недвижимостью, они имеют легальную возможность вселиться и зарегистрироваться в местном отделе ФМС.

Регистрация является обязательным требованием миграционного законодательства, отсутствие прописки повлечет административную ответственность.

Для оформления регистрации нужно предъявить оригинал договора найма, прописка будет оформлена на весь срок действия соглашения.

Если обе стороны надлежащим образом исполняют свои обязательства, договор будет прекращен только по завершении его срока действия. При этом законодательство предусматривает для нанимателя преимущественную возможность на продление соглашения о найме на новый срок на прежних условиях, если у наймодателя отсутствует более выгодное предложение от третьих лиц.

Помимо стандартной ситуации с истечением срока действия договора, он может быть досрочно расторгнут сторонами по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.

Как расторгнуть

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется по правилам, регламентированным ст. 687 ГК РФ. Для одностороннего прекращения договора нанимателю нет необходимости указывать на какие-либо причины или обстоятельства, достаточно письменно уведомить наймодателя за три месяца.

Принудительное прекращение договорных отношений по требованию наймодателя потребует подтверждения следующих обстоятельств:

  • просрочка по внесению платы за жилое помещение на протяжении шести месяцев подряд (при краткосрочном найме для расторжения договора достаточно доказать два месяца просрочки подряд);
  • порча или разрушение жилого помещения, переданного по условиям найма.

Если указанные основания возникли и достоверно подтверждены, наймодатель вправе предъявить требование об освобождении жилого помещения. Если такое требование не исполняется в добровольном порядке, принудительное выселение будет осуществляться через суд.

Для судебного порядка расторжения договора найма предусмотрены специальные особенности:

  1. суд имеет право предоставить нанимателю срок (не более одного года) для устранения нарушений, которые послужили основанием для принудительного выселения (например, погашение задолженности или ремонт жилого помещения);
  2. если за предоставленный судом срок нарушения не устранены, повторное обращение наймодателя повлечет безусловное выселение в принудительном порядке;
  3. при вынесении решения о расторжении договора, суд по ходатайству нанимателя имеет право предоставить отсрочку о выселении (как правило, это связано с необходимостью поиска нового жилья или на зимний период).

Если доказывание нарушения условий оплаты не вызывает сложностей, то для расторжения договора по причине ухудшения состояния объекта недвижимости потребуется представить в суд надлежащие доказательства.

Для этих целей важное значение будет иметь передаточный акт, который стороны подписывали при заключении договора.

В содержании акта обе стороны должны фиксировать фактическое состояние жилья, передаваемого в пользование нанимателю.

В случае, если происходит существенное ухудшение состояния жилья, наймодатель обязан это доказать суду путем сравнения передаточного акта и документа о текущем состоянии помещения.

Составление акта о текущем состоянии может осуществляться самим наймодателем с участием жильцов, либо по его просьбе уполномоченными органами жилищного контроля и надзора (например, Государственной жилищной инспекцией).

Закон не содержит точных формулировок по определению степени повреждений, которые порождают право на досрочное расторжение договора. В каждом конкретном случае эти обстоятельства будет оценивать суд на основании представленных доказательств. Если на стадии судебного процесса наниматель устраняет претензии к сохранности качества жилья, иск будет оставлен без удовлетворения.

Также закон устанавливает основания, при которых договор может досрочно расторгаться по требованию любой стороны:

  • возникновение обстоятельств, вызывающих непригодность жилого помещения для постоянного проживания;
  • аварийное состояние жилья;
  • иные основания, указанные в нормах жилищного законодательства.

Обратите внимание! Указанные основания не обязательно могут быть вызваны неправомерными действиями нанимателей или наймодателя.

Нередко к такому состоянию приводит естественный физический износ многоквартирного дома или непредвиденные обстоятельства (например, стихийное бедствие, противоправные действия соседей смежных квартир и т.д.).

В этом случае, при отказе второй стороны добровольно расторгнуть соглашение, также необходимо обратиться в судебные органы.

При расторжении договорных отношений должны быть выполнены следующие действия:

  1. наниматель, а также иные лица, указанные в договоре, должны освободить жилое помещение в срок, указанный в судебном решении;
  2. по обращению собственника объекта недвижимости орган ФМС досрочно аннулирует регистрацию членов семьи нанимателя;
  3. наниматель обязан полностью выполнить денежные обязательства на момент освобождения жилого помещения (оплатить коммунальные услуги и погасить задолженность по платежам перед наймодателем).

Также при досрочном расторжении договора наниматель обязан фактически передать жилое помещение обратно собственнику. Для этого должен составляться двусторонний передаточный акт, в котором указывается фактические состояние объекта недвижимости на момент возврата.

В случае, если наниматель выселяется принудительно судебными приставами, акт об освобождении жилого помещения будет составлен должностным лицом ФССП. Необходимо учитывать, что наниматель будет обязан возместить все расходы, связанные с ремонтно-восстановительными работами (если за период найма состояние объекта ухудшилось).

Источник: https://law03.ru/finance/article/kommercheskij-najm-zhilya

Договор найма или аренды | Разница между арендой и наймом

Найм жилья это

В России рынку сдаваемого и снимаемого жилья отводится важное место в обеспечение граждан жилплощадью. Традиционно квартиры под сдачу называются предоставляемыми в аренду, однако также существует термин «наем жилья»… 

Выясним, какая разница между договором аренды и найма, каковы нюансы взаимоотношений сторон этих договоров.

Отличие аренды жилья от найма

Обычно коммерческий съем жилья называется арендой, квартиросъемщик – арендатором, а сдающий жилплощадь гражданин – арендодателем. Что касается законодательства, то аренда и наем характеризуются в нем немного разными определениями.

Основная разница договора найма от договора аренды: первый заключается между физлицами (ст.671 п.1 Гражданского кодекса); второй – между юрлицом и физлицом, либо иным юрлицом (ст.671 п.2 Гражданского кодекса).

Согласно норм закона, арендатор и арендодатель являются субъектами сделки по договору аренды, а наниматель и наймодатель – договора имущественного найма (ст.606 Гражданского кодекса). Регулированию взаимоотношений «арендатор-аредодатель» посвящена 34 глава, а отношений «наниматель-наймодатель» – 35 глава Гражданского кодекса.

Перечислим все отличия аренды от найма:

  • в договорном соглашении по аренде арендатором может выступить только юрлицо. А в договоре найма стороной нанимателя может быть только физлицо;
  • для договора аренды допустимо бессрочное заключение (срок не обозначается). Если же в договоре найма нет срока действия, то предельная длительность передачи жилья внаем составит 5 лет (ст.683 п.1 Гражданского кодекса);
  • по Гражданскому кодексу, в наемном жилье могут проживать постоянно лица, вписанные в договор найма и несовершеннолетние дети (ст.677, 679 и 680). Вселение других проживающих без одобрения наймодателя исключается. Для жилья, арендуемого юрлицом, обычно нет личностных ограничений для проживающих, поскольку состав работников арендатора (жильцов) часто меняется.

Как при найме, так и при аренде жилья договор требуется регистрировать в Росреестре (ЕГРН), если договорная длительность съема превышает год и более (ст. 609 и ст.674 Гражданского кодекса).

Преимущество заключения нового договора на съем жилья

Отдельно рассмотрим законодательные нормы в отношении преимущественного права продления (перезаключения) договора арендатором и нанимателем.

При наличии договора найма и его по истечении наниматель квартиры обладает особым правом заключения договора с новым сроком. Эта норма, указанная в 684 статье Гражданского кодекса, не может быть отменена в тексте договора между наймодателем и нанимателем.

И если владелец жилья передумал его сдавать, он обязан известить нанимателя за три месяца до истечения договора.

Если же наниматель не будет извещен своевременно и добровольно не откажется снимать жилплощадь, то после истечения договор найма законом считается перезаключенным с сохранением прежних условий и на аналогичный срок.

В случае своевременного предупреждения нанимателя и истечения срока найма, наймодатель не в праве сдать жилье другим квартиросъемщикам на протяжении одного года.

Если квартира все же будет сдана новым квартирантам, то у недавнего нанимателя имеется право оспаривания этого договора в суде и истребования убытков.

Впрочем, практически доказать факт сдачи оказывается сложно – квартировладелец и квартиранты заявят безвозмездную передачу жилья на время, в рамках дружеской или родственной договоренности.

Право преимущественного перезаключения договора аренды с юрлицом устанавливается статьей 621 Гражданского кодекса. Однако в ее формулировках, по сравнению с преимущественным правом физлица-нанимателя из статьи 684, имеются три важных отличия.

  1. Прежде всего, допускается исключение в договоре условия преимущественной повторной аренды. Также о намерении перезаключения договора собственника жилья обязан уведомить арендатор.

  2. Срок уведомления должен указываться в договоре аренды. При отсутствии пункта о сроке уведомления допускается любой разумный срок вплоть до завершения действия договора.

    Если арендодатель предупреждался арендатором в обозначенные сроки, однако первый все же подписал договор с других юрлицом-квартиросъемщиком, то у прежнего арендатора имеется право истребовать перевод арендных прав на себя, либо компенсацию убытков.

  3. Наконец, по истечении договора аренды и в отсутствии заявленных намерений сторон о прекращении договорных отношений, а также при отсутствии действий, демонстрирующих прекращение дальнейших взаимоотношений (наниматель остается в помещении и наймодатель не требует его покинуть) – действие договора возобновляется, причем бессрочно.

Заметим, что в отличие от договора найма договор аренды перезаключается именно без ограничения срока, а не на прежний (ранее указанный в договоре) срок. При этом каждая из сторон возобновленного договора аренды вправе расторгнуть его спустя три месяца.

Также отметим, что право преимущественной аренды (найма) применимо, лишь если арендатор (наниматель) исполняет свои обязательства перед арендодателем (наймодателем) надлежащим образом (ст. 621 п.1 и ст.684 Гражданского кодекса).

Для подбора оптимальных вариантов аренды и найма жилья, мы рекомендуем обращаться к риэлторам занимающимся арендой недвижимости.

Источник: https://avprrb.ru/articles/arenda-nedvizhimosti/dogovor-nayma-ili-arendy-kakaya-raznitsa/

Найм жилья: что это, отличие, порядок и срок действия договора в 2021

Найм жилья это

Позволить себе собственное жилище сегодня может не каждый россиянин. Случается, что квартира нужна временно для определенных целей – срочная работа, командировка, обучение в соседнем городе. Найм жилья это вполне реальный выход из ситуации. Сегодня рассмотрим, в чем отличие найма от аренды, какие бывают виды найма и как правильно заключить соглашение.

Законодательство по вопросу

Регулирование найма жилого помещения осуществляется рядом нормативных актов в зависимости от его вида:

  • коммерческий найм полностью регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ (часть вторая), статьи с 671 по 688;
  • общие положения о социальном найме содержатся в главе 8 Жилищного кодекса РФ, статьи с 60 по 91, уточняющие нормы содержатся в региональном и местном законодательстве в зависимости от вида предоставляемого жилья.

Отличия коммерческого найма от социального подробнее рассмотрим ниже.

В чем отличие от аренды

На бытовом уровне понятия «найм» и «аренда» чаще всего используются как взаимозаменяемые, однако с правовой точки зрения это далеко не синонимы.

ВидАренда жильяНайм жилья
ПредметЖилая недвижимость сдается крайне редко, в основном – коммерческие помещенияИсключительно жилые помещения для временного проживания
УчастникиАрендодатель и арендаторНаниматель и наймодатель
Кто пользуется жильемПо тексту пользователем может быть только фирма, организацияЖилье передается в пользование только гражданину
Правовое регулированиеСт. 606-625 и 650-655 ГК РФСт. 671-688 ГК РФ и ст. 60-91 ЖК РФ

Жилье, полученное юридическим лицом по аренде, чаще всего передается во временное пользование гражданам – сотрудникам предприятия, которых следует разместить в регионе нахождения работодателя.

Важно! Необходимо отличать найм от аренды при заключении и исполнении соглашения. Если у сторон возникнет конфликтная ситуация, формулировки положений договора будут иметь первостепенное значение для судьи.

Виды найма

В зависимости от собственника жилья и типа жилфонда различают:

  • коммерческий найм у частного лица;
  • социальный найм регионального и местного фонда.

Дополнительно выделяют найм специализированного жилья, однако в отношении него действуют специфические требования, устанавливаемые соответствующими законодательными положениями и органами власти по отраслям . Например, найм служебного жилья военными регулируется соответствующими ФЗ и дополнительно актами Министерства обороны.

Коммерческий найм

Это классический договор временного пользования жилплощадью, заключаемый на свободном рынке с хозяином жилья – частным лицом. Характерная особенность – стороны максимально свободны в формировании условий найма, величине вознаграждения, порядке оплаты и других вопросах.

По данному договору можно передать в пользование любое жилище или его часть. Соглашение оформляется в письменном виде.

Социальный найм

Данное соглашение заключается гражданином (с одной стороны) и администрацией или уполномоченным департаментом соответствующего уровня власти. В пользование передается обязательно обособленное жилище, пригодное для проживания. Размер оплаты регулируется определенными тарифами. Формулировка найма разрабатывается на законодательном уровне.

В дополнение к основному жилью пользователь получает право владеть и общим имуществом многоквартирного дома, что нехарактерно для коммерческого найма.

Важно! Социальный найм доступен только определенным категориям граждан, например: малоимущим, очередникам, детям-сиротам, многодетным семьям и так далее.

Договор коммерческого найма

Образец найма между физическими лицами можно скачать здесь.

Порядок заключения

Текст составляется в письменной форме в виде одного документа, который подписывается сторонами. Указывают:

  • наименование сторон;
  • предмет найма – что сдается;
  • список лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем;
  • срок действия соглашения;
  • размер вознаграждения за проживание и порядок оплаты;
  • кто оплачивает коммунальные услуги и как;
  • кто производит текущий и капитальный ремонт.

При необходимости указываются и другие дополнительные условия, например, санкции за просрочку оплаты или порядок расторжения найма.

Важно! Если найм заключен на срок более 1 года, что на его основании в Росреестре нужно зарегистрировать обременение на жилье. Если срок составляет менее года, то ничего регистрировать не нужно.

Оплата

Стороны вправе установить любой режим оплаты, а также любой размер вознаграждения. Чаще всего оплата происходит раз в месяц определенного числа наличными или на банковский счет собственника жилья. При оплате наличными следует составлять расписку.

Срок и расторжение

Найм заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если срок в договоре не указали, то считается, что он заключен на пять лет. В этом случае он подлежит регистрации в ЕГРН.

При истечении срока, указанного в договоре, наниматель получает преимущественное право заключения данного соглашения на новый срок. Это означает, что если собственник жилья откажется перезаключать соглашение, сославшись на нежелание сдавать кому-либо жилье, но в течение года все же сдаст квартиру третьему лицу, то предыдущий наниматель сможет требовать в суде возмещения убытков.

Расторгнуть найм можно следующим образом:

  • по соглашению сторон – в любое время;
  • по инициативе квартиросъемщика – без суда с уведомлением об отъезде за три месяца;
  • по инициативе хозяина квартиры – только через суд, если наниматель грубо нарушает условия проживания или полгода не вносит оплату.

Спорные моменты

Зачастую стороны спорят по поводу оплаты тех или иных услуг в отношении квартиры. Закон устанавливает, что:

  • коммунальные платежи вносит квартиросъемщик;
  • текущий ремонт оплачивает наниматель, а капитальный – собственник;
  • одностороннее повышение цены проживания не допускается.

Перечисленные вопросы можно урегулировать в договоре по желанию сторон, например, воду и свет оплачивает наниматель, остальное – хозяин жилья.

Договор социального найма

Типовой образец социального найма можно скачать здесь.

Договор аренды квартиры: образец, нюансы заключения и расторжения

Найм жилья это

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов

Договор нужен, как минимум, для подтверждения факта проживания в съемной квартире ( fizkes/shutterstock)

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
  • Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Изначально необходимо определиться с понятием аренды.

Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо.

Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Образец договора найма жилья

Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег.

Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон.

«Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский.

Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д.

Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше).

Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы.

Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения).

Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д.

В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре.

«Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Правоустанавливающие документы на квартиру должны быть оригиналами, а не копиями ( Pormezz/shutterstock)

Как правильно составить договор аренды квартиры

После такого, наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма.

В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию.

Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно.

К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре.

Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

  • Особенности оплаты жилого помещения

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение.

Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику.

Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку

  • Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

  • Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии.

Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке.

Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Существует несколько важных и обязательных условий в договоре найма ( Tero Vesalainen/shutterstock)

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия.

Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

«В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте.

Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре.

«В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение.

Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее.

Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан.

Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть.

В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5fce3a6b9a7947fee43693b1

Договор найма: отличие от договора аренды

Найм жилья это

Разбираемся в нюансах между договором найми и аренды

Вы захотели снять квартиру. Наймодатель предлагает вам подписать договор аренды. Вы подписываете и переводите деньги за месяц. Через пару дней приходят родители собственника и говорят, что у него не было права сдавать квартиру в аренду и пытаются вас выселить. Вы хотите вызвать наймодателя в суд, но понимаете, что подписали договор аренды, а не найма. В конце концов, вас выселяют.

Чтобы такого не произошло, разобрались чем отличается договор найма от договора аренды:

Разница между договором аренды и договором найма — в людях кто заключает договор. Договор аренды можно заключить между физическим лицом и юридическим. С договором найма такое не работает: он заключается между двумя физическими лицами.

При этом к помещению по договору найма больше требований: оно должно быть приспособлено для жизни и быть изолированным. По договору аренды можно сдать заброшенный завод — и это нормально. По договору найма нужно предупредить за 3 месяца собственника о расторжении договора. Это регулируется пунктом 1 ст.

687 Гражданского кодекса РФ. А в договоре аренды — только через суд, если не были прописаны подробно внесудебный порядок расторжения договора.

Ситуация: вы подписали договор с собственником, получили ключи от квартиры и заселились.

Через две недели приезжает второй собственник, родственники наймодателя или другой представитель. Они говорят, что не хотят, чтобы вы снимали квартиру и выселились. Вы собираетесь идти в суд, но он становится на сторону других собственников.

Выявляются следующие тонкие моменты: жена была полноправным участником сделки, но нет ее согласия, у представителя закончился срок действия доверенности, а у квартиры не один собственник, а вся семья из пяти человек.

Разберемся в каждой ситуации по отдельности:

Если вы хотите снять квартиру по договору найма — можно столкнуться с несколькими проблемами. Собственников у квартиры может быть несколько, наймодатель может быть в браке и тогда нужно согласие второй половинки или вместо собственника договор подписывает его представитель. Рассмотрим эти ситуации:

Проверьте в начале данные из трех документов: паспорт, свидетельство о регистрации права собственности и СНИЛС. Номер и серия паспорта, номера ранее выданных паспортов, фамилия собственника, номер СНИЛС должны быть актуальными в свидетельстве о регистрации права собственности.

Может сложиться такая ситуация, что собственник сменил фамилию после свадьбы и не занес изменения в ЕГРН. Тогда стоит попросить свидетельство о браке либо о расторжении. Еще одна из ситуаций: собственник отнес паспорт для замены в МФЦ, а в свидетельстве указан старый номер паспорта. На последней странице паспорта указывается данные о ранее выданных паспортах.

Если серия и номер совпали — все хорошо. Если номер не сходится — стоит насторожиться. Возможно, перед вами мошенник.

Сведения о ранее выданных паспортах

Обратите внимание: если квартира куплена до 15 июля 2016 года, тогда спрашивайте свидетельство о регистрации права собственности. Если квартира куплена после 15 июля — спрашивайте выписку из ЕГРН.

Если в квартире несколько собственников — все они должны подписаться в договоре найма. Неважно, 1/4 или 3/4 принадлежат другим собственникам. Также как и в ситуации с одним собственником — все собственники долей должны расписаться в согласии о сдачи квартиры в найм.

Предмет договора. В этом после нужно перечислить всех собственников квартиры.

Чем больше собственников у квартиры, тем выше шанс, что кто-то из собственников может передумать сдавать квартиру в найм. Тогда у вас больше шансов к выселению.

Ситуация: вы сняли квартиру, заключили договор найма и переехали. Через некоторое время вы видите постановление суда об изъятии квартиры в пользу банка. Оказалось, что квартира в которой вы живете куплена по ипотеке. Через несколько дней вы снова ищете квартиру.

Чтобы избежать такой ситуации, проверяйте и расспрашивайте собственника. Нет ли ипотеки на квартиру, как в договоре банка прописано условия пользования жилплощадью. Банки могут ограничить права собственника и запретить заключать договор найма.

Ситуация: вы спрашиваете у собственника есть ли ипотека на квартиру. Он отвечает, что она есть и прописана в договоре. Собственник говорит, что ваш ежемесячный перевод — равносилен погашению ипотеки в месяц. Получается чем исправней вы платите за квартиру, тем спокойней будет и вам и собственнику.

Узнайте не состоит ли собственник в браке. Ситуация такая: супруг или супруга после заключения брака также имеет права собственника на квартиру. Поэтому для заключения договора найма вам нужно согласие второй половинки. Такое согласие подписывается у нотариуса.

Нотариальное согласие супруга. Здесь про покупку, но такой же можно сделать и на отчуждение прав

Если у собственника заключен брачный договор — все условия по передачи имущества тоже должны быть в нем прописаны.

Иногда бывает так, что собственник не может быть на месте при подписании договора: уехал жить на острова, завален кучей работы или проходит лечение заграницей. В этом случае за него договор найма может подписать представитель. Для этого оформляется доверенность от собственника.

Доверенность

Что проверить: смотрите на паспортные данные: они должны совпадать у собственника и у представителя. После проверьте на какое время выдана доверенность.

Если не стоит срока действия, но есть дата — доверенность действует год. Если не стоит дата — доверенность недействительна.

Также проверьте права представителя: может ли он принимать оплату за квартиру или имеет ли право на подписание договора.

Кроме доверенности представитель может придти и с другим договором: агентский договор, договор комиссии и другие. Их нужно проверить аналогично доверенности: паспортные данные, время действия и что может делать представитель.

Вы посмотрели все документы, но не уверены в том, что перед вами собственник. Тогда нужно заказать выписку из ЕГРН. Через нее вы выясните кто является на данный момент собственником квартиры. Выписку вы можете сделать на нашем сайте https://rosreestr.net. Стоимость: 350 рублей.

Источник: https://rosreester.net/info/dogovor-nayma-kvartiry-mdash-otlichie-ot-dogovora-arendy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.